매수인이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는지 / 계약갱신청구권 / 갱신거절 사유 / 판단기준 / 수원지방법원 판례

오늘은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 포스팅해보고자 합니다.

임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터

2개월 전까지의 기간에 행사 가능한데요(주택임대차보호법 제6조).

임대인은 원칙적으로 이를 거절하지 못하고, 주택 실거주 등

법에서 정한 일정한 사유가 있는 경우에만 이를 거절할 수 있습니다(동법 제6조의3제1항각호).

이 때 주택을 실거주 목적으로 매수하는 자가

과연 임차인의 갱신계약을 거절할 수 있는지가 문제가 될 수 있습니다.

이와 관련하여 최근 수원지방법원 하급심 판결이 있었는데요

판례는 계약갱신요구권 행사 당시의 임대인을 기준으로

거절사유가 존재하는지 판단하여야 한다고 하였습니다.

결국 전세계약 종료 후 실거주 목적으로 전세 있는 부동산을 매수하려는 자는

임차인이 계약갱신요구권을 행사하였는지 여부 등을 살펴보아야 할 것이며

특히 임대차기간이 6개월도 남지 않았더라면 이 부분을 임대인, 임차인 등을 통해

꼭 확인하여야 할 것입니다.

[수원지방법원 2021. 3. 11 선고 2020가단569230 판결]

[판시사항]

임대인 甲 등이 임차인 乙과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 丙 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 乙이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 丙 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 丙 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 乙의 계약갱신요구를 거절하며 乙을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안에서, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권으로서, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당하므로, 위 임대차계약은 乙의 계약갱신요구권 행사로 인하여 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 丙 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 한 사례

[판결요지]

임대인 甲 등이 임차인 乙과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 丙 등과 임대차목적물인 부동산에 관한 매매계약을 체결한 다음, 乙이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 丙 등에게 위 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후 丙 등이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 乙의 계약갱신요구를 거절하며 乙을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안이다.
주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 것으로서, 임차인의 계약갱신요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 위 계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라고 할 것이고, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 정한 계약갱신 거절 사유인 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우'는 나머지 각호와 달리 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유로서, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였음에도 이후 임차목적물이 양도되어 그 양수인이 자신의 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법의 개정 취지가 퇴색되므로, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 타당한데, 乙이 계약갱신요구권을 행사할 당시의 임대인 甲 등에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하므로, 위 임대차계약은 乙의 계약갱신요구권 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었고, 그 후에 임차목적물을 양수한 丙 등은 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다고 한 사례이다.